Roland Mair

In Deutschland stehen Millionen Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen leer – während Wohnraum fehlt. Der Bund fördert seit Juli 2026 die Umwandlung mit bis zu 30.000 Euro pro Wohnung. Ein aktuell geplantes Bauvorhaben im Virchowviertel zeigt, dass Stadtbergen diese Chance zu verpassen droht – dabei hatte der Bau- und Umweltausschuss bereits 2025 eine Flächenanalyse als Grundlage beschlossen, die bis heute nicht vorliegt.

Leerstand in Wohnraum verwandeln: Eine Chance auch für Stadtbergen

Der deutsche Büroimmobilienmarkt steht vor einem Wendepunkt: Seit 2019 hat sich der Büroleerstand bundesweit nahezu verdreifacht, auf rund 5,6 Prozent bzw. elf Millionen Quadratmeter. Gleichzeitig fehlt in vielen Kommunen bezahlbarer Wohnraum. Zwei Probleme, eine naheliegende Antwort: Warum nicht ungenutzte Gewerbeflächen zu Wohnungen machen?

Der Bund handelt – jetzt sind wir gefragt

Seit 1. Juli 2026 unterstützt der Bund genau das mit dem neuen KfW-Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen": Eigentümer erhalten einen direkten, nicht rückzahlbaren Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung. Das ifo-Institut sieht bundesweit ein Potenzial von über 60.000 zusätzlichen Wohnungen allein in den großen Städten – ein Beispiel aus München zeigt es ganz konkret: Ein ehemaliges Bürogebäude bietet dort heute wohnungslosen Frauen ein Zuhause.

Das ist kein reines Großstadtthema. Auch bei uns in Stadtbergen geht es nicht um Bürotürme, sondern um leerstehende Ladenlokale, ehemalige Bankfilialen oder ungenutzte Obergeschosse in der Ortsmitte. Genau solche Flächen lassen sich baulich oft einfacher zu Wohnraum umbauen als große Bürogeschosse – und die neue Förderung gilt ausdrücklich auch für uns vor Ort.

Wo wir jetzt gegensteuern müssen

Dass diese Chance nicht immer genutzt wird, zeigt ein aktuelles Beispiel bei uns: Im Gewerbegebiet Virchowviertel ist geplant, bestehende Gewerbebauten abzureißen und lediglich mit Erdgeschoss plus einem Obergeschoss neu zu errichten – umgeben von großzügigen, ebenerdigen Parkplatzflächen. Sachlich betrachtet ist das aus mehreren Gründen unbefriedigend: Abriss und Neubau verursachen deutlich mehr CO2 als eine Umnutzung im Bestand. Und ausgerechnet dort, wo ohnehin neu gebaut wird, ließe sich mit mehr Geschossen zusätzlicher Wohnraum schaffen, statt Fläche erneut zu versiegeln.

Besonders bemerkenswert: Unser Bauamt hat mir bestätigt, dass es nach der aktuell gültigen Satzung keine rechtlichen Werkzeuge hat, um ein solches Vorhaben zu verhindern oder in eine andere Richtung zu lenken. Das ist kein Vorwurf an die Verwaltung, sondern ein klarer Hinweis darauf, dass unserer Kommune die planungsrechtlichen Instrumente fehlen.

Ein Grund dafür liegt sogar in einer eigenen Entscheidung des Stadtrats: Erst vor zwei Jahren wurde die Stellplatzsatzung verschärft und schreibt seither zwei Stellplätze pro Wohnung vor. Diese Regelung begünstigt genau das Muster, das wir jetzt im Virchowviertel beobachten – großzügige, ebenerdige Parkplatzflächen statt einer möglichst platzsparenden, wohnraumfreundlichen Bebauung. Das ist keine Fehlersuche im Nachhinein, sondern zeigt, wie sehr sich Prioritäten in kurzer Zeit verschieben können: Was vor zwei Jahren sinnvoll erschien, steht heute dem Ziel im Weg, vorhandene Flächen für Wohnraum zu nutzen.

Dabei ist das Problem seit Langem erkannt: Bereits im Juli 2025 hat der Bau- und Umweltausschuss einen Antrag der SPD-Fraktion angenommen – entgegen der ausdrücklichen Empfehlung der Verwaltung, ihn abzulehnen. Die Verwaltung wurde beauftragt, eine Bestandsanalyse aller potenziellen Entwicklungsflächen im Stadtgebiet vorzubereiten, dafür sollten externe Fachplaner beauftragt und die nötigen Mittel im Haushalt 2026 eingeplant werden. Diese Flächenanalyse liegt bis heute nicht vor. Solange das Vorhaben im Virchowviertel noch nicht umgesetzt ist, wäre jetzt der richtige Zeitpunkt, den eigenen Beschluss endlich mit Leben zu füllen und über den Bebauungsplan, die Stellplatzsatzung oder Vorgaben zur Mindestgeschossigkeit und zu einem Wohnanteil nachzudenken, damit künftige Bauvorhaben anders gesteuert werden können.

Was jetzt zu tun ist

Der erste sinnvolle Schritt für Stadtbergen liegt eigentlich längst auf dem Tisch: Der Bau- und Umweltausschuss hat vor über einem Jahr beschlossen, systematisch zu erfassen, welche Flächen im Stadtgebiet sich für Wohnbebauung eignen – diese Analyse liegt bis heute nicht vor. Auf ihrer Grundlage ließe sich auch besser einschätzen, wie sinnvoll Vorhaben wie im Virchowviertel tatsächlich sind, und die Stadt könnte gezielt mit Eigentümern geeigneter Flächen ins Gespräch kommen und über die neue Bundesförderung informieren.

Ich bin inzwischen nicht mehr im Stadtrat und kann das Thema nicht mehr direkt in die Gremien einbringen – aber als Bürger dieser Stadt kann und werde ich es weiter öffentlich ansprechen. Ich appelliere an unseren Bürgermeister und den Stadtrat, den eigenen Ausschussbeschluss endlich umzusetzen, die versprochene Flächenanalyse vorzulegen und auch die erst vor zwei Jahren verschärfte Stellplatzsatzung noch einmal auf den Prüfstand zu stellen. Und ich appelliere an Sie als Mitbürgerinnen und Mitbürger: Sprechen Sie das Thema an – bei der Verwaltung, im Stadtrat, in Ihrem Umfeld. Wenn viele Stimmen das Gleiche fordern, wird aus einem beschlossenen, aber liegen gebliebenen Vorhaben vielleicht doch noch echter Wohnraum.